Где проходит граница, или Кто заменит неисправные батареи?

Где граница?

Кому из нас не приходилось сталкиваться с тем, что бесплатный, как нам казалось, вызов слесаря неожиданно завершается обращением диспетчера или слесаря: «Это вам будет стоить …». Тут поневоле задумаешься: «А тогда за что я плачу по квитанции?».

Так что вопрос, где проходит граница раздела ответственности между общедомовым имуществом и имуществом жильцов той или иной квартиры, отнюдь не праздный. От правильного решения зависит, за что и сколько собственник должен платить в случае необходимости.

Общий принцип таков: общедомовое имущество (его отличительный признак — предназначено для обслуживания более чем одной квартиры) находится в общедолевой собственности собственников помещений, и пользоваться им могут все жильцы дома. По общему правилу, всё оборудование, что находится внутри квартиры собственника, принадлежит собственнику. Оно находится в зоне ответственности собственника квартиры, который отвечает за его надлежащее техническое состояние и исправность. Все, что размещено за пределами квартиры (находится за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.), относится к общедомовому имуществу.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ). Аналогичным образом в состав общего имущества входит механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и пункта 2 Правил содержания  общего имущества  в многоквартирном доме, утвержденного постановлением  Правительства РФ №491 от 13.08.2006).

Надлежащее состояние общедомового имущества (в том числе внутридомовой системы отопления), предполагает содержание сетей дома в состоянии, способном обеспечивать соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц (пункт 10 Правил №491).

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором на управление (согласно пункту 42 Правил №491).

Поддерживать общедомовое имущество в надлежащем техническом исправном состоянии за счёт ежемесячных платежей жильцов квартир по квитанции должен исполнитель коммунальных услуг, с которым жильцы заключили договор на управление, а это может быть управляющая организация, товарищество собственников жилья. При непосредственном управлении многоквартирным домом за обслуживание и надлежащее содержание общедомового имущества следит управляющая организация, с которой собственниками помещений заключен договор по содержанию общего имущества дома. Ничего сверх этого управляющая организация или орган управления ТСЖ требовать не имеет права. А вот имущество жильцов квартиры обслуживать и ремонтировать управляющая организация будет за отдельную плату согласно расценкам.

Где проходит граница между общедомовым имуществом и имуществом жильцов квартиры, должен знать каждый собственник. Иначе он рискует оплатить одну и ту же работу дважды, если не многократно. Узнать эту информацию нужно в управляющей организации, обслуживающей ваш дом.

Кто заменит радиаторы?

Когда в квартире неожиданно с радиаторов отопления начинает непрерывно течь, многие поймут состояние собственника. Но давайте разберёмся в причине выхода из строя радиаторов.

Срок службы радиаторов, как и любого другого оборудования, определён инструкцией по эксплуатации. Как правило, алюминиевые радиаторы эксплуатируются 20-25 лет. Срок эксплуатации чугунных варьируется в пределах 25-35 лет. Биметалические изделия рассчитаны на 25-30 лет. Наименьший срок службы имеют стальные радиаторы — 15-20 лет. Напомним, что бо́льшая часть многоквартирных домов города Костомукша оборудована стальными радиаторами отопления, установленными в 80-х годах и на данный момент нуждающимися в замене по причине естественного износа.

Ремонт и замена неисправных радиаторов – обязанность собственника квартиры. При ремонте и замене радиаторов должны быть соблюдены основные характеристики системы отопления многоквартирного дома: исправное состояние (герметичность элементов и соединений системы), устойчивый гидравлический режим и тепловой режим, обеспечивающие циркуляцию системы.

Иными словами, очень важно подобрать радиатор, отвечающий необходимым требованиям по давлению в системе. Требуется установить такой, который выдержит конкретную величину давления в городской и внутридомовой системе теплоснабжения. И доверьте замену радиаторов грамотным специалистам, чтобы не пострадали вы и ваши соседи.

Ремонтировать и менять свои батареи надо с оглядкой на управляющую организацию (она отвечает за содержание батарей) и соседей (они являются их совладельцами). Прежде чем проводить работы по замене радиаторов, чтобы не понести ненужные расходы, определитесь, к какой категории имущества (общедомовое или индивидуальное) относятся ваши радиаторы отопления, проконсультируйтесь в управляющей организации, какой радиатор для вашей квартиры лучше подойдёт к внутридомовой системе отопления. И уже в зависимости от этого решайте вопросы по замене радиаторов.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (согласно пункту 6 Правил N 491).

Авторитетное толкование этого пункта можно найти в решении Верховного суда РФ № ГКПИ09-725 от 22.09.2009, в котором подчёркивается, что в состав общего имущества в многоквартирном доме включаются те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры. В эту категорию не входят радиаторы, имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях стояков внутридомовой системы отопления.

Иными словами, к общедомовому имуществу, которое управляющая организация обязана ремонтировать и заменять без доплат, относятся радиаторы отопления, не имеющие запорно-регулировочных кранов и отключающих устройств, то есть для отключения которых при устранении неисправности и других повреждений необходимо отключать центральное отопление во всех квартирах, расположенных по данному стояку отопления. Но, в случае повреждения (разрыва) радиатора,  расположенного в квартире (нежилом помещении) и имеющего запорно-регулировочные краны и отключающие устройства, ответственность несёт собственник квартиры (нежилого помещения).

Хочется предупредить об ответственности собственника, планирующего провести перепланировку помещений в квартире. Если находящиеся в квартирах радиаторы, имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру, то они могут быть демонтированы собственником только после получения разрешения на переустройство жилого помещения (статья 26 Жилищного кодекса РФ).

Кроме того, если собственник, к примеру, закольцует радиаторы отопления и поставит регулирующий вентиль (тем самым существенно изменив расчётный режим, гидравлические и тепловые характеристики системы отопления дома), этот собственник рискует быть привлечённым к ответственности, поскольку все его действия приведут к разрегулированию системы отопления. А это повлечёт нарушение прав и законных интересов других собственников и нанимателей многоквартирного дома, плюс вмешаются контролирующие госорганы: жилинспекция, Ростехнадзор, Роспотребнадзор и прокуратура.

Остаётся добавить, что всё сказанное относится только к ремонту и замене неисправных узлов и элементов. Если собственник пожелает, чтобы управляющая организация установила ему вместо старого, но исправного радиатора новый,  он, разумеется, должен самостоятельно приобрести качественный радиатор и оплатить его установку. Но, опять же, новый радиатор необходимо подобрать с учётом характеристик городской и внутридомовой сети отопления. Иначе собственник квартиры рискует понести дополнительные расходы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Проверка орфографии на сайте.

2 комм.

  • Как то так 31 / 03 / 2016 Reply

    Для 64 параллели: Трансляции с сессии городского совета не будет?

Добавить комментарий

*

code